انواع قرارداد بازسازی ساختمان

انواع قرارداد بازسازی ساختمان

یکی از نکات مهم و چالش برانگیز در در انجام عملیات بازسازی خانه عقد قرارداد معتبر بین کارفرما و پیمانکار است که اتفاقا همواره یکی از سوالات کارفرما در کلیه جلسات مشاوره و عقد قرارداد گروه معماری و بازسازی پروان دکور یکی از بهترین شرکت‌های بازسازی منزل در مشهد هم است و ما قصد داریم در مورد انواع قرارداد بازسازی ساختمان براتون توضیحات کاملی بدهیم.

نکته : قبل از اینکه به تشریح انواع قراردادهای بازسازی بپردازیم ، لازمه چند نکته مهم و مشترک در مورد همه انواع قراردادها رو متذکر بشویم :

1. لطفا حتما قرارداد مکتوب بین کارفرما و پیمانکار نوشته شود .
2. قرارداد تا حدامکان ، کامل ، شفاف و قابل درک برای طرفین باشد.
3. یک موسسه حقوقی معتبر هنگام عقد قرارداد یا لااقل به عنوان مرجع حل اختلافات احتمالی در قرارداد تعیین گردد.
4. طراحی نهایی و تایید شده ، پیوست قرارداد.
5. درصورت تغییرات اساسی در عملیات بازسازی ، نسبت به قرارداداولیه ، قرارداد جداگانه یا الحاقیه به قرارداد اولیه نوشته شود .

انواع قرارداد بازسازی خانه

معمولا قراردادهای بازسازی خانه به یکی از سه حالت کلی زیر خواهد بود،  که در ادامه انواع این قراردادهای بازسازی ، همراه با تعدادی از مزایا ومعایب آنها را به اختصار بیان می کنیم :

• قرارداد بازسازی (پیمانکاری) با مصالح یا قرارداد با قیمت مقطوع
• قرارداد بازسازی و پیمانکاری بدون مصالح (قرارداد مصالح پای کار)
• قرارداد مدیریت پیمان (پیمان مدیریت) بازسازی

قرارداد بازسازی (پیمانکاری) با مصالح یا قرارداد با قیمت مقطوع :

اولین مورد از انواع قرارداد بازسازی ساختمان در این قرارداد پس از طراحی و توافق طرفین ، پیمانکار در قبال دریافت یک مبلغ مشخص و کلی ، تمام پروژه بازسازی را بر اساس جزئیات و مشخصات مورد توافق با کارفرما ، اجرا و مدیریت می نماید و مبالغ را نیز طی توافق به عمل آمده طی چند مرحله دریافت می کند.

در این نوع قرارداد تامین مصالح و نیروی اجرایی و نظارت بر انجام صحیح قرارداد به طور کامل برعهده پیمانکار است .

تنها مزیتی که این نوع قرارداد در ظاهردارد این است که کل هزینه بازسازی تا انتهای قرارداد، ثابت و بدون تغییر خواهد ماند و هیچ مسولیتی جز نظارت بر روند اجرای مفاد قرارداد برعهده کارفرما نمی باشد.

بزرگترین عیب این نوع قرارداد این است که  انجام آن ،  فقط در بازاری با ثبات قیمت ، امکان پذیراست ،پس باتوجه به شرایط  تورمی بازار ایران ، در صورت انجام صحیح تعهدات به هیچ عنوان به نفع پیمانکار نخواهد بود.

عیب دیگر این نوع قرارداد هم ، عدم امکان محاسبه هزینه های غیرقابل پیش بینی در پروژه است ، که اتفاقا در کلیه پروژه های بازسازی تو تمام دنیا وجود دارد.

عیب دیگر این نوع قرارداد عدم اجازه کارفرما در اظهار نظرو سلیقه یا تغییرات در مدت زمان انجام پروژه است که در کلیه پروژه های بازسازی ، حتما پیش می آید و اتفاقا لازم است و اعمال هرنوع تغییری در روند اجرا نیاز به تغییر یا اضافه کردن الحاقیه به قرارداد اولیه می باشد وهمیشه جای جدل و سوء تفاهم در پروژه هایی با این نوع قرارداد بوده است .

هیچگاه قرارداد برد – برد نبوده مگر اینکه در ابتدای قرارداد ، پیمانکار مبلغ بسیار بالاتری را دریافت کرده باشد یا خدایی نکرده مجبور به کم کاری در پروژه شده باشد .

این نوع قرارداد ، به هیچ عنوان توسط همکاران فنی و حقوقی گروه معماری و پیمانکاری پروان مورد تایید نمی باشد و توصیه نمی گردد.

مگر در پروژه  های کوچک با مدت زمان بسیار کوتاه و سرفصل های کم بازسازی ، حال درصورت اصرار وخواست کارفرما ، و اجبار پیمانکار به قبول همچین قراردادی ، برای اینکه کمترین خسارت متوجه طرفین شود و باکمترین سوء تفاهم و دلخوری انجام شود ، چاره چیست ؟

اول اینکه کارفرما و پیمانکار محترم لیست اقدامات قابل انجام رو با جزئیات بیشتری در قرارداد درج کنید ، به جای درج سرامیک درجه یک ایرانی ، ذکر شود سرامیک 60 در 60 ، درجه یک همراه با نام برند و مدل ، به جای شیرالات ایرانی اهرمی درجه یک ، ذکر شود شیرالات اهرمی برند شودر مدل لومانا سفید طلایی ، دوم اینکه پیمانکار محترم کلیه مصالح و لوازم مصرفی مورد نیاز در پروژه رو همون ابتدای پروژه خریداری کنید . حتما تو قراردادتون بندهای رو برای هزینه های غیر قابل پیش بینی ، در نظر بگیرید یک داور که به امور عمرانی و معماری  مسلط باشد رو حتما انتخاب کنید .

قرارداد بازسازی و پیمانکاری بدون مصالح (قرارداد مصالح پای کار):

در این نوع قرارداد بازسازی خانه ، کلیه هزینه های بازسازی به دو قسمت تقسیم می شود که عبارتند از :

1- هزینه مصالح ، کلیه تجهیزات ، لوازم مصرفی و غیر مصرفی پروژه که عموما مسولیت خرید و تهیه آن با کارفرما بوده و درهنگام نیاز پیمانکار ، در پروژه تحویل داده می شود یا در مواردی با هماهنگی و توافق پیمانکار با دریافت جداگانه مبلغ تنخواه ، خریداری و به پروژه منتقل می شود.

2- حق الزحمه پیمانکار ، هزینه های اجرایی و  دستمزد نیروی کار ، که بصورت یک عدد ثابت و مشخص مورد توافق کارفرما و پیمانکار قرار می گیرد و مسولیت پرداخت کلیه دستمزدها به نیروها و تیم اجرایی به عهده پیمانکار می باشد . مزیت این نوع قراداد بازسازی ، دخالت و اظهار سلیقه و اختیار بیشتر کارفرما در تعیین و نوع مصالح و کیفیت متریال مصرفی می باشد و نیز ثبات یا عدم ثبات قیمت ها ، خللی در توافق بین پیمانکار و کارفرما ایجاد نمی کند . از طرفی ، معایب آن شامل درگیری بیشتر کارفرما و نیاز به صرف زمان بیشتر ایشان ، در پروژه و همچنین نیاز ایشان به تخصص بیشتر در زمینه مصالح ساختمانی می باشد . از دیگر معایب پنهان این نوع قراردادها این است که چون حق الزحمه نیروهای کار و تیم اجرایی از سهم پیمانکار پرداخت می شود، سودبیشتر پیمانکار، در  استفاده از نیروهای ارزان تر و گاها غیر متخصص می باشد.

قرارداد مدیریت پیمان (پیمان مدیریت) بازسازی :

قرارداد بازسازی مدیریت پیمان (پیمان مدیریت)

همانند دو نوع قرارداد قبلی پس از متره برآورد اولیه و طراحی عملیات بازسازی انجام می شود .

در این نوع قراردادهای بازسازی ،  مصالح و متریال مصرفی توسط پیمانکار، از محل تنخواه دریافتی از کارفرما  و با مشورت با ایشان تهیه می کنند ، تامین  و نظارت بر نیروی اجرایی کلا به عهده پیمانکار می باشد.

دراین قرارداد پیمانکار از خرید مصالح و دستمزدها سود جداگانه و مستقیم ندارد ولی طبق توافق اولیه درصدی از کل هزینه های انجام شده در پروژه را به عنوان مدیریت پیمان دریافت می کند.

• اختیار بیشتر به کارفرما برای اظهار نظر در خرید مصالح مرغوب تر و نیز اعمال سلیقه بیشتر در مراحل انجام بازسازی می باشد .
• از طرفی اختیار پیمانکار برای استفاده از نیروی متخصص و مجرب تر بسیار زیاد می گردد.
• برخلاف دو روش قبلی بیشترین اشتراک بین منافع کارفرما و پیمانکار وجود دارد .
• به نظر کارشناسان ، بی دردسرترین و شفاف ترین نوع قرارداد بازسازی برای کافرما و پیمانکار است.
• تنها ایراد وارده به این قرارداد است که هرچه هزینه های بیشتر باشد، درآمد پیمانکار هم بیشتر می شود ، پس پیمانکار ممکن است برای کافرما هزینه تراشی کند.

که البته این مورد هم چاره دارد و اون هم اینکه میتوان بسته به هزینه های کلی پروژه ، برای حق الزحمه پیمانکار یک مبلغ ثابت و مشخص رو اعمال کرد.